易居研究院2016年全国房地产市场50强城市

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【导语】:2016年中国房地产市场处于火热状态，体现在交易面积、平均交易价格等指标上。尤其是一些热点城市的房地产市场更加令人兴奋。关注这样的热点城市，对于回顾2016年房地产市场的发展，把握2017年的市场趋势具有积极的作用。

本报告选取2016年全国房地产市场前50名城市的成交量和价格数据进行分析，其中前50名城市或前50名城市入选2016年全国新建商品住宅交易面积前50名城市。(2016年，这50个城市新建商品住宅区约占全国总量的38%。)对这些城市新建商品住宅的交易面积、同比增长率、平均成交价格、同比增长率等数据进行分析和排序，可以更好地总结这些城市的房地产市场特征。同时，本报告根据交易面积的同比增长和交易平均价格的同比增长绘制了散点图(象限图)，并对这50个城市进行了分类。这种分类有助于我们更好地把握相关城市的楼市基本面，也有助于更好地把握这些城市的楼市发展趋势。

一、2016年前50名城市周转区域排名

1.城市排名

在2016年全球50大城市的营业额排名中，成都、武汉和天津位列前三，营业额分别为2909、2881和2332万平方米。(注:本报告中的房地产数量、价格和同比数据均已四舍五入。)成都的房地产市场在统计范围内相对较大。近年来，新房的供应量也很大，所以市场交易规模也很大。武汉城市规模大，城市投资价值不断增加，住房交易规模也很大。天津的市场在2016年迅速增长，超过重庆，成为第三大城市，个人月交易面积超过300万平方米。受京津冀概念和武清板块活跃市场的影响，2016年天津房地产市场较为火爆。

在2016年50大城市的成交面积排名中，芜湖、呼和浩特和洛阳位居其后，成交面积分别为381万平方米、409万平方米和418万平方米。芜湖的房地产市场受到邻近城市南京的影响。虽然芜湖的排名在前50名中相对较低，但与类似的三线和四线城市相比，其房地产市场表现强劲。呼和浩特属于省会城市中排名相对较低的城市。当然，房地产市场的基本面在过去两年有所改善。洛阳也受到郑州房地产市场的影响，市场交易相对活跃。

2.城市分类

根据不同的交易领域，考虑到2016年房地产市场的火爆，我们将50个城市进行了分类，如下表所示。分类标准是:

1.超重量级城市:交易面积超过2000万平方米。

2.重量级城市:交易面积在1000-2000万平方米之间。

3.中等城市:交易面积在500-1000万平方米之间。

4.轻量级城市:交易面积不到500万平方米。

二。2016年前50名城市营业额同比增长排名

1.城市排名

2016年前50名的三个城市是镇江、漳州和芜湖，同比分别增长164%、139%和105%。这些城市都是重点三线城市，交易价格相对较高。受周边二线城市的影响，如镇江、芜湖，受南京市场影响，漳州受厦门市场影响。此外，这些城市对购买或贷款没有任何限制，使得市场交易容易反弹。

2016年，前50名的前三个城市是深圳、苏州和乌鲁木齐，同比增长率分别为-37%、23%和-18%。在深圳和苏州等城市，市场交易面积不是在增加，而是在下降，这表明房地产市场正处于冷却期。这与这些城市的新房短缺有关。与此同时，潜在的供需矛盾表现为房价上涨。就乌鲁木齐房地产市场而言，2016年市场表现相对平稳，成交面积同比下降。事实上，另一个指标也证实了这一市场特征。在国家统计局2016年发布的70个大中城市房价指数中，乌鲁木齐房价在各省会城市中相对较弱。

2.城市分类

根据不同交易区域的同比增长率，我们将前50个城市分类如下。分类标准是:

1.强劲反弹:同比增长率超过50%。

2.活跃:同比增长率超过全国平均水平(2016年商品房销售面积同比增长率为22.4%)，我们定义为30%-50%。

3.略微温和:同比增长率从0%到30%不等。

4.略显疲软:同比增长率不到0%。

三。2016年前50名城市平均交易价格排名

1.城市排名

在2016年平均成交价格50强中，前三名分别是深圳、上海和北京，平均成交价格分别为53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。深圳的房价比上海以前低，但经过一轮大幅上涨(几个月的平均价格已经超过6万元/平方米)，深圳已经成为最贵的城市。上海和北京的房价都在3万元以上。受2016年第四季度政策调控的影响，这些城市的房价上涨水平得到了显著抑制，到年底平均价格有所下降。

在2016年平均成交价格前50名中，洛阳、清远和呼和浩特位居其后，平均成交价格分别为5284元/平方米、5338元/平方米和5407元/平方米。这些城市的房价水平普遍与实际感觉一致，且相对较低，这与这些城市经济相对落后或房地产投资目的地不是热点等因素有关。

2.城市分类

根据不同的平均交易价格，我们将前50个城市分类如下。分类标准是:

1.超高房价:平均交易价格高于3万元/平方米。

2.高房价:平均交易价格在每平方米1万至3万元之间。

3.中档房价:根据国家统计局的数据，2016年商品房平均成交价格为7203元/平方米，我们定义为7000-10000元/平方米。

4.低房价:平均价格低于7000元/平方米。

四.2016年前50名城市平均交易价格同比增长排名

1.城市排名

2016年前50名的三个城市是深圳、苏州和东莞，同比增长率分别为56%、43%和38%。对于深圳和苏州来说，房价上涨过快也是迫使它们出台严格调控政策的一个重要原因。然而，东莞此前受到了购买限制和预期收紧的影响。购房者积极进入市场，房价也迅速上涨。

2016年，温州、台州和淮安50强城市的平均成交价格同比分别上涨-9%、-5%和-1%。温州和台州房价的真实情况是温和回升，统计数据可能存在结构性偏差。对淮安来说，市场供应量相对较大。为了积极降低相关房企的库存价格，他们希望达到量价交换的效果。此外，数据与真实感受略有不同，或者有数据变化。

2.城市分类

根据平均交易价格的同比增长，我们将前50个城市分类如下。分类标准是:

1.过热的房价:同比增长率超过20%。

2.房价偏高:同比增长率在10%-20%之间(2016年商品房交易平均价格同比增长11.3%)。

3.合理房价:同比增长率在5%至10%之间(包括2016年6.7%的同比国内生产总值增长率)。

4.房价很低:同比增长率不到5%。

注:由于这是年度数据，涉及到交易结构变化的因素，一些城市的房价上涨是异常的，如深圳、苏州被高估，杭州、郑州、武汉、珠海、淮安被低估。

五、2016年前50名城市成交量价格增长散点图

我们对50强城市进行了新的分类，主要基于交易面积同比增长和交易平均价格同比增长两个指标。根据全国行业平均水平，即交易面积增加约25%，交易平均增加约11%，分别设置上下区间，形成四个象限。不同的象限或散点图对应于房地产市场的不同特征和趋势。相应的类别如下。

第一象限:面积增长> 25%，平均价格增长> 11% .有11个城市，漳州、镇江、天津、芜湖、长沙、南通、济南、无锡、佛山、南昌和广州。这些城市的存量普遍较大，但随着2016年房价的快速上涨，房价也将快速上涨，这是一个既清仓又控制房价的城市。

第二象限:面积增长≤25%，平均价格增长> 11% .共有11个城市，即深圳、苏州、东莞、合肥、南京、北京、上海、昆山、惠州、成都和常州。这种类型的城市是一个交易面积略有增加但房价快速上涨的城市。总的来说，这是一个库存不足的炎热城市。此外，一些购房需求已经转移到二手房市场，从而使得二手房销售更加活跃。

第三象限:面积增长≤25%，平均价格增长≤11%。有13个城市，即南宁、兰州、沈阳、贵阳、乌鲁木齐、淄博、重庆、大连、昆明、长春、Xi安、台州和温州。这些城市的数量和价格相对不活跃，或者与相对较大的库存和相对较小的需求等因素有关。

第四象限:面积增长> 25%，平均价格增长≤11%。共有15个城市，洛阳、杭州、郑州、武汉、呼和浩特、中山、宁波、青岛、徐州、珠海、太原、海口、烟台、清远和淮安。这些城市的市场交易相对活跃，但库存相对较高，房价涨幅相对较小。